8 812 336 03 36 8 800 333 00 78 по России бесплатно
Схема проездаОбъекты в продаже
в Санкт-Петербургe
в Санкт-Петербургe
Нет.
Все без исключения объекты мы обязательно завершаем.
Дом готов на 95%. Мы строим его без перерывов и планируем достроить, как и все наши жилые комплексы. Выплата неустоек, действия третьих лиц, направленные на уменьшение продаж, влияют на темпы строительства, но не могут быть причиной банкротства.
Начиная наши проекты в Ленинградской области, новом для нас регионе, мы, к сожалению, не смогли спрогнозировать весь объем нагрузок, с которым будем работать. В первую очередь – это сложности в согласовании и возведении инженерных сетей и полномасштабное строительство социальной инфраструктуры.
Изначально при планировании бюджетов на строительство мы закладывали стоимость квадратного метра ниже, а качество проектов – значительно выше по сравнению с другими в данном ценовом сегменте. Мы не учитывали в стоимости жилья в наших муринских объектах расходы на возведение школ, дорог, полицейского участка, пожарного депо и др. Поэтому финансирование строительства социальной инфраструктуры напрямую отразилось на сроках завершения наших домов.
Следствием срыва сроков стало образование негативного информационного фона вокруг компании, поэтому, начиная с 2016 года, темпы продаж (и, соответственно, финансирования строительства) уменьшились. Негативно на финансирование и, соответственно, на темпы строительных работ повлияла серия пикетов в 2017-2018 году.
Речь о потере интереса покупателей не идет. Наши предложения в Мурино являются привлекательными – за счет близкого расположения к метро, продуманных планировок, высокого качества проектов и сравнительно низкой стоимости квадратного метра.
Мы не можем переносить сроки «с запасом». Застройщик обязан публиковать дату завершения проекта в рамках, обозначенных в разрешении на строительство. Разрешение на строительство может быть продлено не более, чем на год.
Графики работ составляются с учетом анализа текущей ситуации (рынка, согласований по сетям, инфраструктуры, продаж и др.). Когда в одной из перечисленных составляющих, влияющих на срок выполнения работ, происходят изменения, застройщик корректирует плановый срок завершения проекта.
Не все обстоятельства можно предусмотреть и учесть. Это подтверждает тот факт, что по данным различных источников, в Ленинградской области сейчас числится 185 проблемных объектов.
Отметим, что у каждого дольщика или потенциального покупателя есть возможность составить полное представление о готовности проекта в течение всего хода его строительства. Информация находится в открытом доступе. На каждом нашем объекте установлены камеры видеонаблюдения (одна или две – в зависимости от масштабности проекта). Готовятся максимально подробные отчетные материалы. В сообществах комплексов Вконтакте еженедельно выходят новости, ежедневно принимаются вопросы и публикуются ответы.
Финансирование строительства объекта осуществляется на средства, поступающие от продажи квартир именно в нем. Застройщик не имеет права «перебрасывать» средства с проекта на проект. Банки и контролирующие органы очень тщательно проверяют целевое использование средств участников долевого строительства. Поэтому, если комплекс строится на деньги дольщиков/пайщиков, темпы строительства зависят от скорости продажи квартир именно в нем.
Плановый срок завершения проекта и выход на госкомиссию (в случае отсутствия перебоев финансирования и форс-мажоров) – второй квартал 2020 года. Плановый срок передачи ключей – до 31 декабря 2020 года. Соответствующие уведомления подготовлены. Отметим, что точный срок передачи ключей будет известен не ранее момента сдачи дома.
Как мы уже неоднократно поясняли, темпы строительных работ и количество людей на площадке напрямую зависят от финансирования, которое поступает застройщику от продаж квартир.
В прошлом году более 4 месяцев средства на строительство не поступали в связи со сменой страховой компании (подробно об этом писали в сообщении от 14.02.19): договоры не регистрировались в Росреестре, деньги покупателей оставались на аккредитивах.
Глобальный сбой финансирования в этом году вызвали расторжения договоров долевого участия и выплаты неустоек дольщикам первой и второй очередей комплекса. Исполнительные производства составили сумму более 133 млн рублей. Это очень большие деньги. Они должны были идти на строительство комплекса.
В настоящий момент значительным фактором, вымывающим средства из финансирования строительства, является деятельность дольщиков и пайщиков, направленная на уменьшение продаж квартир. В связи с тем, что большинство покупателей строящегося жилья осознают, что сроки передачи ключей могут быть изменены, продажи не прекращаются и не прекратятся, но, к сожалению, уменьшается скорость финансирования строительства, от которой зависят темпы выполняемых работ. Принятие решения о покупке – это длительный процесс, поэтому, есть большая вероятность, что негативные последствия активности пайщиков и дольщиков мы с вами будем ощущать еще несколько месяцев.
Дом в настоящий момент готов на 95%. Приостановок строительства ни разу не было.
Существует распространенная практика, когда застройщик рассчитывается со своими подрядчиками квартирами. Часть таких квартир подрядные организации реализуют через отдел продаж застройщика, часть – самостоятельно или через агентства недвижимости.
«Лидер Групп» относится к числу наиболее опытных и крупных участников строительного рынка России. В связи с этим мы часто беремся за сложные проекты.
Один из самых ярких примеров — «Капитан Немо» на намыве Васильевского острова. Мы стали первопроходцами на совершенно новой, только что созданной территории. Изначально планировалось, что инженерные сети построит город, но с течением времени возведение инфраструктуры было полностью возложено на застройщиков, работающих в данной локации. В результате мы заселили дом на 38 месяцев позже планируемого. За последние 10 лет это самый значительный наш срыв сроков.
В нашем портфеле есть несколько проектов редевелопмента территорий, немало примеров работы с сложным рельефом (например, с перепадом высот).
Сейчас, выводя в продажу новые проекты, мы учитываем требования современного рынка – гораздо более тщательно подходим к вопросу обозначения плановых сроков ввода в эксплуатацию и передачи ключей, стремимся максимально точно спрогнозировать все риски, закладываем их в стоимость квадратного метра.
Первоочередная задача технического надзора компании – контроль качества и соответствия выполненных работ проекту. О факторах, определяющих темпы строительных работ мы рассказали выше.
Единственный и самый верный способ содействовать ускорению стройки – не препятствовать ее финансированию. Вся деятельность, направленная на уменьшение продаж, приводит к замедлению темпов строительства.
Сейчас задействовано 23 подрядных организации. Застройщик обычно передает фронт работ, непосредственно график, а также количество сотрудников руководители подрядных организаций определяют самостоятельно в зависимости от финансирования их работ застройщиком.
Об источниках финансирования и факторах, влияющих на темпы строительных работ, мы рассказали выше.
Не совсем так. Дом предъявляется комиссии в течение всего хода строительства по мере выполнения основных видов работ (свайное поле, монолитный каркас, стены и др.). Затем, когда основной объем строительно-монтажных работ завершен, застройщик подает извещение об окончании строительства, и специалисты КГСНиГЭ ЛО назначают дату итоговой проверки.
Финальной перед выходом дома на большую итоговую проверку является комиссия по сетям и благоустройству. Извещение от застройщика о завершении этого этапа работ получено специалистами КГСНиГЭ ЛО 17 сентября 2019.
В связи с тем, что застройщик планировал вывести дом на итоговую проверку до конца 2019 года, в сентябре было подано извещение об окончании работ по сетям и благоустройству. Официальный документ о проверке ожидаем.
К сетям в данном случае относятся: водопровод, хозяйственно-бытовая канализация, теплоснабжение, электроснабжение, ливневая канализация. Все работы по устройству сетей выполнены на 100%.
По благоустройству выполнен основной объем. Малые архитектурные формы, устройство безопасного покрытия на детских площадках, верхний слой асфальта и др. будут завершены весной.
Вся документация, подлежащая предъявлению для ознакомления участникам долевого строительства, размещена в открытом доступе в единой информационной системе жилищного строительства. ДОМ РФ является оператором этой системы и обеспечивает ее целостность, полноту и прозрачность. Контроль осуществляет Минстрой России.
Запуск отопления во всех корпусах запланирован на первый квартал 2020 года.
До этого момента внутренние работы в корпусах возможно выполнять с применением тепловых пушек.
Весной будут завершены работы по благоустройству (верхний слой асфальта, установка МАФ, устройство безопасного покрытия на детских площадках).
Пункт 13.1.1 в ПД относится к благоустройству территории, расположенной в границах жилого комплекса, а не строительству и вводу в эксплуатацию дорог, являющихся частью инфраструктуры Мурино.
Строительство дорог – это одно из наших дополнительных социальных обязательств (наряду с финансированием строительства ЛОС, проезда под КАД, школ, пожарного депо, полицейского участка и др.), в проектной документации оно не прописано.
Дороги, которые относятся к ЖК «Три кита 3», нами уже построены. Работа по документам стартовала сразу же, как только мы получили замечание в рамках процедуры ввода ЖК «Три кита 2».
Поясним, что изначально требование по вводу дорог в эксплуатацию застройщикам не предъявлялось, в Мурино сдано очень небольшое количество дорог, в связи с тем, что это длительная и сложная процедура. Ранее работа по вводу в эксплуатацию дорог проводилась параллельно и по срокам не была привязана к вводу в эксплуатацию домов.
Начиная с этого года, застройщики обязаны не только строить дороги, но и вводить их в эксплуатацию. Для этого необходимо получить всю разрешительную документацию, откорректировать проект, пройти государственную экспертизу, открыть разрешение на строительство и пройти всю процедуру ввода в эксплуатацию, примерно такую же, как для ввода в эксплуатацию жилого комплекса. В связи с этим нововведением застройщик получил замечание в рамках сдачи второй очереди ЖК «Три кита».
Вопрос обеспечения жилого комплекса машиноместами зафиксирован в проекте планировки территории (ППТ). В соответствии с утвержденным в установленном законом порядке ППТ, часть машиномест предусмотрена за границами участка строительства жилого дома. Изначально, согласно утвержденной документации, машиноместа были предусмотрены в многоэтажных паркингах, которые должны строиться на территории, где сейчас расположены воздушные линии электропередачи, которые органами власти или инвесторами-строителями паркингов должны были быть переведены в подземное (кабельное) исполнение. Вопрос пока не решен.
До момента строительства паркингов нами было найдено и утверждено в проектной документации, прошедшей экспертизу, так называемое, временное решение: мы нашли новый участок, расположенный прямо по соседству с парковками сданных жилых комплексов других застройщиков. Год назад мы предварительно согласовали данное решение с КГСНиГЭ ЛО, заключили договор аренды участка с собственником, после чего это решение прошло экспертизу, были внесены изменения в проектную документацию.
Подобным образом решен вопрос устройства машиномест сданных ЖК «Три кита 1» и большинства комплексов других застройщиков.
Проектом отделка помещений не предусмотрена. Застройщик выполняет ее после ввода дома в эксплуатацию.
Вопрос оформления документов (с учетом опыта ЖК «Три кита 2») будет решаться по согласованию с руководством КГСНиГЭ ЛО.
Поясним, что мы, как и некоторые другие застройщики Мурино, осуществили финансирование строительства локальных очистных сооружений (ЛОС) и основной ветки ливневого коллектора (на Петровском бульваре), подключающегося к ЛОС. Непосредственно работы и ввод в эксплуатацию курирует другая компания. Зная о том, что далеко не все застройщики своевременно могут выполнять свои обязательства по финансированию, и строительство ЛОС задерживается, мы подготовили альтернативное решение, которое прошло экспертизу: до ввода ЛОС в эксплуатацию запланированы фильтр-патроны. Аналогичным образом вопрос ливневой канализации был решен в рамках ввода в эксплуатацию первой очереди ЖК «Три кита».
